Hypotekárne úvery - základné informácie

Chcete si zaobstarať nové bývanie a nemáte dostatok finančných prostriedkov? Jednou z možností, ako ich získať, je podať žiadosť o hypotekárny úver. Aby ste boli pripravení, čo všetko je potrebné v súvislosti s týmto úverom riešiť...


Hypotéka - vysvetlenie pojmov

Pojem hypotéka sa veľmi často používa ako skrátený názov hypotekárneho úveru. Hypotéka je však označenie pre záložné právo k nehnuteľnosti. Z toho potom vyplýva, že hypotekárny úver je typ úveru, ktorý Vám bude poskytnutý len v prípade, že zastavíte nehnuteľnosť.

Záložné právo

Aby ste teda získali hypotekárny úver, musíte banke ručiť nejakú nehnuteľností. Spravidla sa jedná o nehnuteľnosť, ktorej stavbu budete hypotekárnym úverom financovať. V prípade, že by ste potom neboli schopní splácať, banka má právo Vám nehnuteľnosť zabaviť a speňažiť.

Záložné právo k danej nehnuteľnosti musia byť zapísané v katastri nehnuteľností a daná nehnuteľnosť sa musí nachádzať na území SR, Európskej únie alebo na území Európskeho hospodárskeho priestoru.

Dozabezpečenia

Niekedy nemusí cena nehnuteľnosti stačiť na poskytnutie požadovanej výšky úveru a potom je nutné úver dozajistit. To môžete urobiť buď pomocou ďalšie nehnuteľnosti alebo pomocou veci hnuteľnej alebo pohľadávky. Vždy však musí byť objektom hlavného zabezpečenie nehnuteľnosť.

Na čo možno úver využiť

V dnešnej dobe už nie je striktne určené, na čo musí byť peniaze použité. Iba u "tradičných" hypoték je stanovený účel, a to financovanie bývania. Existujú však aj neúčelové hypotekárne úvery (tzv. americké hypotéky), u ktorých môžete peniaze využiť na čokoľvek.

Účelový úver

Tento typ úveru, ako už z názvu vyplýva, má stanovený účel použitia. Prostriedky smie byť využité iba na financovanie potrieb bývania, jedná sa napr o stavbu či kúpu nehnuteľnosti, pozemku určeného k stavbe alebo o rekonštrukciu alebo modernizáciu nehnuteľnosti. Presné vymedzenie účelu využitia poskytnutých finančných prostriedkov musí byť uvedené v úverovej zmluve a je nutné dokladať, že ste prostriedky naozaj na daný účel využili.

Americká hypotéka

Finančné prostriedky získané pomocou tzv americké hypotéky môžete využiť na čokoľvek. Túto voľnosť však logicky platíte vyššími úrokmi a tiež kratšou dobou splatnosti oproti štandardným hypotekárnym úverom. Napriek tomu sa skôr oplatí vziať si neúčelový hypotéku, než inú neúčelový pôžičku. Na splácanie hypotéky totiž máte ďaleko viac času, než na splácanie napr spotrebiteľského úveru a sú tu aj ďaleko menšie úroky. Takže ak si chcete zaobstarať napr hnuteľný majetok a vlastníte dom, ktorým môžete ručiť, možno odporučiť neúčelový hypotéku. V opačnom prípade od nej ruky preč.

Kto má nárok na hypotekárny úver

Ak chcete zažiadať o hypotekárny úver, musí Vám byť viac ako 18 rokov a je nutné mať trvalý pobyt na území Slovenskej republiky. Úver je nutné dohodnúť tak, aby bol splatený do cca 70 rokov veku. A samozrejme musíte mať k dispozícii nejakú tú nehnuteľnosť, ktorú budete ručiť.

Ďalej je vhodné spomenúť, že ak vlastníte nejakú obchodnú spoločnosť, môžete požiadať o hypotéku aj ako právnická osoba.


Ako vybrať najvýhodnejšiu

Otázka, na ktorú sa ťažko odpovedá. Je potrebné porovnať ponuku bánk a zistiť, čo ktorá ponúka. Je veľmi pravdepodobné, že u niektorých budú prebiehať rôzne výhodné akcie, ktoré Vám ušetrí nejaké peniaze. Najlepšie však bude zájsť za nezávislým finančným poradcom, ktorý má prehľad o ponuke na trhu a je schopný Vám poradiť, ktorý produkt by sa pre Vás najlepšie hodil.

Ako to funguje

Nie je pochýb, že banky sledujú zisk. Aby ho ale dosiahli, potrebujú mať peniaze stále k dispozícii. V tom prípade by si však nemohli dovoliť poskytovať ľuďom peniaze na tak dlho dobu (úver sa poskytuje väčšinou na 30 rokov). Banky teda tieto peniaze musia získať inak.

Hypotekárne úvery sa financujú tzv záložnými listami. Banka, ktorá Vám poskytne hypotekárny úver, vydá na nehnuteľnosť hypotekárne záložné list (forma cenného papiera). Ten potom predá určitému investorovi a tým získa späť peňažné prostriedky, ktoré Vám požičala. Investor naproti tomu získa výhodný cenný papier, ktorý je vcelku málo rizikovú a má istotu, že dostane svoje peniaze späť. Prečo je málo rizikovú? Pretože v prípade, že by ste úver nesplatili, banka predá Vašu nehnuteľnosť a tým získa peniaze, ktoré mu potom vyplatí.

Samotná žiadosť o úver

Pri podávaní žiadosti je najdôležitejšie presvedčiť banku, že budete schopní úver splácať. Musíte teda dokázať svoje príjmy (napr. doklad od zamestnávateľa alebo daňovým priznaním). Tiež je niekedy nutné mať stanovený odhad nehnuteľnosti, väčšinou si ho ale banka necháva vyhotoviť sama.

Ďalšou vecou je poistenie. Banky požadujú, aby bola zastavená nehnuteľnosť poistená v prospech banky (poistením nehnuteľnosti) a niekedy môžu trvať na tom, aby ste si dohodli životné poistku v jej prospech. Ako posledná vec, je nutné dodať výpis z katastra, ktorý potvrdzuje, že na nehnuteľnosť bolo zapísané záložné právo.

Kedy máte šancu, že Vám banka úver schváli

Samozrejme všetko závisí na Vašich príjmoch, ale zaujímavé je, že väčšiu šancu má klient, ktorý už v minulosti úver mal (jedná sa o všetky úvery) a splatil, ako úplne nový klient (hoci s väčšími príjmami).

Výška úveru a jeho čerpanie

Výška úveru opäť záleží na aktuálnej ponuke banky, býva stanovená percentami z ceny založenej nehnuteľnosti. Môže byť až sto percent, najčastejšie sa ale pohybuje okolo osemdesiatich, u neúčelového ešte o trochu menej. Minimálna hodnota úveru väčšinou býva okolo 300 000 Sk, opäť je menšie v prípade neúčelového úveru.

Úver Vám bude vyplatený (buď naraz, alebo po častiach) po podpísaní úverovej a záložnej zmluvy a zmluvy o vedení účtu.

Amortizácii úveru

Spôsob splácania úveru závisí od spôsobu jeho čerpanie. Ak ho vyčerpáte naraz, budú Vám rovno stanovené anuitnej splátky, ktorými budete splácať ako úver, tak úroky (výška splátok sa v čase nemení, ale pomer splátky úveru a úrokov áno). Čerpáte Ak úver postupne, splácate v čase čerpania len úroky z vyčerpanej sumy.

Daňové zvýhodnenie


Nebol by to správny finančný produkt, keby neobsahoval nejaký ten benefit od štátu. Tento produkt Vám umožňuje odpočítať zaplatené úroky z hypotekárneho úveru od základu dane z príjmov. Maximálna výška takto odpočítaných úrokov je 300 000 Sk za rok.

Čo znamená obdobie fixácie úrokovej sadzby

Aj z názvu je jasné, že ide o dobu, po ktorú je úroková sadzba fixovaná, teda nezmenená. Ide o to, že pri dojednávaní zmluvy volíte dobu fixácie sadzby (1, 3, 5, 10 alebo 15 rokov) a po túto dobu sa Vaša úroková sadzba nemení. Po uplynutí tejto doby banka stanoví novú sadzbu a ak s ňou nesúhlasíte, máte nárok úver predčasne splatiť (ak by ste tak chceli urobiť inokedy, budete musieť banke uhradiť určité náklady). Nová sadzba potom opäť platí po dobu fixácie.

Je logické, že čím je doba dlhšia, tým vyššia sadzba bude. Ak si totiž banka uprie právo aktívne Vám zvyšovať sadzbu podľa potrieb, neurobí to zadarmo.


Zdieľajte tento článok prostredníctvom sociálnych sietí: